Kupno mieszkania to jedna z tych decyzji, przy których człowiek chciałby mieć stuprocentową pewność, że wybiera dobrze. Tymczasem już na starcie trzeba rozstrzygnąć dylemat, który potrafi spędzać sen z powiek: brać coś, co dopiero powstaje na papierze i w wykopie pod fundamenty, czy postawić na mieszkanie, które można obejrzeć, dotknąć i teoretycznie wprowadzić się do niego w miesiąc?
Odpowiedź, jak to zwykle bywa w nieruchomościach, brzmi: to zależy. Ale żeby to „zależy" miało sens, warto rozłożyć obie opcje na czynniki pierwsze.
Mieszkanie w budowie - czyli kupujesz przyszłość
Co zyskujesz
Cena. To zwykle pierwszy argument, jaki pada w rozmowach o rynku pierwotnym. Im wcześniejszy etap inwestycji, tym niższa cena za metr - deweloper premiuje tych, którzy wchodzą w projekt na etapie dziury w ziemi, bo to oni finansują mu budowę. Różnica między ceną w dniu rozpoczęcia sprzedaży a ceną przy odbiorze kluczy potrafi sięgać kilkunastu procent.
Personalizacja. Ściany działowe, gniazdka, rozprowadzenie instalacji - na wczesnym etapie budowy wiele z tych rzeczy można jeszcze zmienić w ramach tzw. zmian lokatorskich. Przy gotowym mieszkaniu układ jest już zastany i ewentualne przeróbki oznaczają kucie ścian.
Nowocześniejsze standardy. Nowe inwestycje częściej mają lepszą izolację termiczną, nowsze instalacje, czasem pompy ciepła czy fotowoltaikę na częściach wspólnych - co realnie przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie.
Ochrona pieniędzy. Ustawa deweloperska wymaga prowadzenia rachunku powierniczego, na który trafiają wpłaty kupujących. Dzięki temu pieniądze nie znikają w kieszeni dewelopera z dnia na dzień - są uwalniane etapami, w miarę postępu prac (rachunek otwarty) albo dopiero po zakończeniu inwestycji (rachunek zamknięty, rzadszy, ale bezpieczniejszy dla klienta).
Niższy VAT. Mieszkania do 150 m² objęte są 8% stawką VAT, wliczoną już w cenę - to jeden z powodów, dla których deweloperka bywa tańsza niż mogłoby się wydawać.
Co może zaboleć
Czas i cierpliwość. Od podpisania umowy deweloperskiej do odbioru kluczy mijają zwykle 1-3 lata. Jeśli w międzyczasie wynajmujesz mieszkanie, płacisz podwójnie: czynsz najmu i raty kredytu (jeśli już go zaciągnąłeś).
Ryzyko poślizgów. Opóźnienia w budowie zdarzają się częściej, niż deweloperzy chcieliby przyznać - problemy z podwykonawcami, materiałami, pogodą czy pozwoleniami potrafią przesunąć termin odbioru o wiele miesięcy.
Ryzyko upadłości dewelopera. Rachunek powierniczy mocno ogranicza to ryzyko, ale go nie eliminuje całkowicie. Warto sprawdzić historię firmy, jej dotychczas zrealizowane inwestycje i opinie poprzednich klientów, zanim podpisze się cokolwiek.
Koszty wykończenia. Stan deweloperski to w praktyce gołe ściany, wylewki i instalacje. Podłogi, malowanie, kuchnia, łazienka - to wszystko osobny budżet, osobny czas i osobny stres. Trzeba go doliczyć do „taniej" ceny za metr, żeby porównanie z rynkiem wtórnym było uczciwe.
Niepewne otoczenie. Kupując mieszkanie w powstającym osiedlu, trudno przewidzieć, jacy będą sąsiedzi, jak w praktyce będzie wyglądać zagospodarowanie terenu, czy obiecana „zieleń między blokami" faktycznie powstanie w takim kształcie, jak na wizualizacji.
Mieszkanie gotowe - czyli kupujesz to, co widzisz
Co zyskujesz
Natychmiastowość. Formalności, przeprowadzka i mieszkasz. To ogromna zaleta dla osób, które potrzebują dachu nad głową szybko - bo zmieniają miasto, zakładają rodzinę albo po prostu mają dość najmu.
Brak niespodzianek. Widzisz realny metraż, realne nasłonecznienie o różnych porach dnia, realny stan klatki schodowej i realnych sąsiadów za ścianą - zanim jeszcze podpiszesz umowę.
Ugruntowana okolica. Sklepy, przystanki, szkoły, poziom hałasu - to wszystko już istnieje i działa, nie trzeba się domyślać na podstawie planów zagospodarowania.
Pole do negocjacji. Na rynku wtórnym ceny są zwykle bardziej elastyczne niż w cennikach deweloperskich. Sprzedający-osoba prywatna często jest skłonny zejść z ceny, zwłaszcza jeśli mieszkanie stoi na rynku dłużej.
Co może zaboleć
Wyższa cena wejścia - zwłaszcza za mieszkania w dobrym stanie, w dobrej lokalizacji, bez potrzeby remontu.
Podatek PCC. Zakup na rynku wtórnym oznacza 2% podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości nieruchomości - to koszt, którego nie ma się przy zakupie od dewelopera.
Wiek instalacji i budynku. Starsza elektryka, stara hydraulika, czasem konieczność wymiany okien czy ocieplenia - to wydatki, które nie zawsze widać na pierwszy rzut oka podczas oglądania mieszkania.
Zastany układ. Jeśli chcesz inny rozkład pomieszkań, czeka cię kucie ścian, a nie proste „zmiany lokatorskie" zaznaczone na rzucie.
Policzmy to uczciwie
Porównywanie „ceny za metr" z ogłoszenia dewelopera z ceną za metr mieszkania z drugiej ręki to częsty błąd. Uczciwe zestawienie powinno uwzględnić:
- cenę mieszkania,
- VAT (rynek pierwotny) albo PCC + taksę notarialną (rynek wtórny),
- koszt wykończenia „pod klucz" (deweloperka) albo koszt ewentualnego remontu (wtórny),
- koszt najmu w okresie oczekiwania na budowę, jeśli dotyczy,
- ewentualną prowizję pośrednika.
Dopiero taka suma pokazuje, która opcja naprawdę jest tańsza - a różnice bywają zaskakująco małe.
Dla kogo co ma sens
Jeśli masz czas i lubisz mieć wpływ na szczegóły - mieszkanie w budowie pozwoli ułożyć wszystko po swojemu i często wyjdzie taniej, o ile zmieścisz się w budżecie na wykończenie i przetrwasz okres oczekiwania.
Jeśli potrzebujesz się wprowadzić szybko albo nie masz nerwów do niepewności - gotowe mieszkanie eliminuje ryzyko poślizgów i pozwala ocenić realną jakość przed podpisaniem umowy.
Jeśli kupujesz pod wynajem - tu decyduje głównie rachunek ekonomiczny: stopa zwrotu, czas do uzyskania pierwszego czynszu i lokalizacja mają większe znaczenie niż to, czy mieszkanie jest nowe czy „z drugiej ręki".
Na co zwrócić uwagę niezależnie od wyboru
- Sprawdź księgę wieczystą nieruchomości.
- Przy deweloperze: prospekt informacyjny, historię wcześniejszych inwestycji, sposób prowadzenia rachunku powierniczego.
- Przy rynku wtórnym: stan techniczny instalacji, ewentualne zadłużenie mieszkania, historię wspólnoty lub spółdzielni.
- W obu przypadkach: realny koszt kredytu, zdolność kredytową i bufor finansowy na nieprzewidziane wydatki.
Nie ma jednej słusznej odpowiedzi na pytanie z tytułu - jest za to dobra odpowiedź dla konkretnej sytuacji. Warto usiąść z kartką, policzyć wszystkie koszty po obu stronach i dopiero wtedy podjąć decyzję, zamiast kierować się wyłącznie ceną za metr z pierwszej strony ogłoszeń.
W Trójmieście znajduje się deweloper PB Górski z Gdańska, który ma w ofercie mieszkania na etapie budowy, jak i gotowe do odbioru. Warto zapoznać się z ich ofertą
